Десяти минут хватило, чтобы Украина лишилась наиболее высокого здания в стране. Именно столько времени у совета директоров русской компании Mirax Group заняло принятие решения о замораживании наиболее амбициозного строительного проекта современной Украины - 46 этажного торгово-развлекательного центра Миракс-плаза на Подоле.

Причиной такого решения стало падение фондового рынка в Украине и существенное подорожание кредитов. В Виннице ситуация не из лучших. Ряд компаний сокращают объемы строительства. В августе сокращения достигло 30%, а уже в сентябре - 50%. Прокомментировать ситуацию на винницком рынке недвижимости мы попросили генерального директора концерна "Подолье", депутата областного совета, председателя  депутатской комиссии по вопросам строительства, Заслуженного строителя Украины Тимофея Николаевича Гиренко. 

Тимофей Николаевич, какая общая ситуация на рынке недвижимости?

Сложная чрезвычайно. Строительные компании сокращают объемы работ и штаты. Свою роль сыграла инфляция. 40% строительных материалов застройщики импортируют, а это означает мы импортируем и инфляцию.

В период с  ноября 2007года до  августа 2008 г стоимость строительства выросла  на 35%. Металл подорожал в 2 раза, кирпич на 20%, цемент на 35%, заработная плата на 33%. В структуре строительства 60% представляют стр. материалы, до 20% - зарплата,  остальное  - налоги. Назовите мне хотя бы одну составляющую, которая уменьшилась за последнее время? Все подорожало, но не утихают разговоры об удешевлении жилья. Почему оно должно дешеветь, если все его составляющие дорожают?

Говорят о чрезвычайно высоком уровне рентабельности строителей.

Говорят. Но например в концерне "Подолье" уровень рентабельности сейчас 3%. Если так дальше пойдет я не берусь прогнозировать темпы сокращения строительства в Виннице. Ситуация чрезвычайно сложная.

Инфляция в странах Европы представляет до 13%, в Украине 35%. Процесс ревальвации гривны, который начался в мае и отсутствие прогнозируемой макроэкономической политики в Украине, дали свои последствия. Люди, которые накапливали капитал в долларах для приобретения квартир, были в отчаянии - за короткий срок  стоимость квадратного метра автоматически увеличилась. В связи с инфляцией банки увеличили  кредитные ставки для застройщиков и практически приостановили ипотечные программы кредитования для физических лиц, которые составляют 35% от общего объема покупателей нового жилья. Как правило 15% покупателей - это перекупщики, которые тоже практически вышли из игры, поскольку не видят смысла в дальнейшем работать в сегменте недвижимости и тоже, кстати, имеют проблемы с получением кредитов. Итак, в итоге до 50% покупателей с рынка было "вымыто" разными обстоятельствами. А это означает, что строители готовы  "заморозить" до 50% от общего объема строительства. Поскольку спрос на рынке недвижимости все еще продолжает доминировать над предложением, это означает, что начнет реагировать рынок вторичной недвижимости и цены сразу поползут вверх как на первичном так и на вторичном рынках. Но есть еще один момент о котором говорят мало. Это ожидание потенциальных покупателей относительно  удешевление жилья. Главный аргумент - снижение стоимости жилья в США. Не особенно вдаваясь в  детали хочется сказать - в США сумма невозвращенных кредитов достигла значительной цифры, а поскольку в виде залога выступало жилье, банки были вынуждены выставить квартиры и дома на продажу, что привело к перенасыщению  рынка предложением и оказывало содействие  к снижению цен. Сценарий, которой в Украине невозможен по  разным причин, по крайней мере на данном этапе. Почему же в Виннице невозможен сценарий удешевления квадратного метра? Винница - на 21 месте по стоимости кВ м среди регионов в Украине. Цена сегодня колеблется от 5000 до 5400 гр В среднем процесс строительства одного объекта длится 3 года, т.е. жилье, которое продается сейчас было построено в  2006, 2007 и частично в 2008 годах. В домах, которые строят сегодня, себестоимость квадратного метра уже составляет 5700 гривен. Прибавьте к этому уровень рентабельности и еще много других факторов и выйдем на цену продажи кВ м на уровне  по меньшей мере 6000 гр. Такой и будет стоимость кВ м с  нового года.

Полемика вокруг удешевления жилья - предвыборный пиар, и вдобавок двойной, так  как  "на кону" Президентские и парламентские выборы. Темы с двуязычием, рождением ребенка, выплатой сбережений уже эксплуатировали, поэтому  очень уместной есть тема жилья, ведь по меньшей мере треть населения позарез в нем нуждается в. Т.е. на вооружение взяли важнейший социальный проект и давай его из разных сторон обсуждать. При этом реальных шагов не делают.

Вы знаете, я реалист и вся жизнь работаю в  строительстве. Любой шаг должен быть подкреплен финансово. Мы отменяем определенные отчисления, но кто же тогда должен их компенсировать? Государство? Но в проекте бюджета-2009 об этом - ни слова. Тогда возможно местные бюджеты? Не слышал о таких планах. Особенно, если учесть, что местные бюджеты у нас  бедные и выполняют роль пасынка при центральном бюджете. Вы поймите правильно-законы и Постановления об удешевлении жилья правильные. В принципе, если строители не будут строить сети и таким образом удешевять  стоимость метра квадратного на 5%, у меня возникает логичный вопрос, а кто же тогда будет их строить? Давайте посмотрим глубже - мы сдадим дом, а нам скажут - извините, у нас на ваш дом не хватает средств  проложить сети. Что тогда-сдавать дом без сетей или идти на поклон к чиновнику, как понимаете не бескорыстно, и просить его провести сети к тому дому, который мы построили? Этот механизм нигде не описан, впрочем как и не определено источников финансирования прокладывания сетей. Прибавим с  января новую цену на газ. В проекте бюджета-2009 она заложена на уровне  255 долларов за тысячу кубов. В этом году цена была 180 долларов. Но я убежден - цена будет выше чем  255 долларов. Если цена на газ возрастет в 2 раза, то на 25% подорожает вся промышленность. Вот нам снимут нагрузки в виде 5% на строительство сетей, а подорожание вследствие новой цены на газ состоится на 25%. Т.е. 20% "чистого" подорожания.

А если бы в области строительства отменили налог на добавленную стоимость?

А мы предлагали. Тогда стоимость жилья уменьшилась бы на 8%. И правила игры были бы прозрачными. Но на это не согласились. Есть еще один момент - украинские строительные нормы. Они наиболее правильные в Европе и больше  всего удорожают строительство. Например строим дом в Виннице и Кельне. Стоимость - одинаковая. Но благодаря стр. нормам дом в Виннице будет на 30% более дорогой чем его собрат  в Германии. У нас предусмотрено все на случай войны, землетрясения, правда качество материалов оставляет желать лучшего. Строительные нормы немедленно нужно просматривать, строить систему взаимоотношений строителей и власти на качественно новом, профессиональном уровне. Реанимировать финансово-кредитную систему. Оптимизировать кредитную политику банков. Ведь в Европе застройщики могут взять кредит под 5%, а физические лица - под 3-4%, а не до 20% как у нас. Вот где факторы над которыми нужно системно и без промедления работать. А людям, которые хотят приобрести жилье, хотелось бы посоветовать - не откладывайте покупку, иначе завтра за ту же квартиру вы заплатите дороже.