Десяти хвилин вистачило, щоб Україна позбулася найбільш високої будівлі в країні. Саме стільки часу у ради директорів російської компанії Mirax Group зайняло прийняття рішення про замороження найбільш амбіційного будівельного проекту сучасної України-46 поверхового торговельно-розважального центру Миракс-плаза на Подоле.

Причиною такого рішення стало падіння фондового ринку в Україні і суттєве подорожчання кредитів. У Вінниці ситуація не з кращих. Ряд компаній скорочують обсяги будівництва. У серпні скорочення сягнуло 30%, а вже у вересні-50%. Прокоментувати ситуацію на вінницькому ринку нерухомості ми попросили генерального директора концерну "Поділля", депутата обласної ради, голову депутатської комісії з питань будівництва, Заслуженого будівельника України Тимофія Миколайовича Гіренка. 

Тимофію Миколайовичу, яка загальна ситуація на ринку нерухомості?

Складна надзвичайно. Будівельні компанії скорочують обсяги робіт та штати. Свою роль зіграла інфляція. 40% будівельних матеріалів забудовники імпортують, а це означає ми імпортуємо і інфляцію.

У період з листопада 2007року до серпня 2008 вартість будівництва зросла на 35%. Метал подорожчав у 2 рази, цегла на 20%, цемент на 35%, заробітна плата на 33%. В структурі будівництва 60% становлять буд. матеріали, до 20%-зарплата, решта - податки. Назвіть мені хоча б одну складову, яка зменшилась за останній час? Все подорожчало, але не вщухають розмови про здешевлення житла. Чому воно повинно дешевшати, якщо всі його складові дорожчають ?

Говорять про надзвичайно високий рівень рентабельності будівельників.

Говорять. Але наприклад в концерні "Поділля" рівень рентабельності зараз 3%. Якщо так далі піде я не беруся прогнозувати темпи скорочення будівництва у Вінниці. Ситуація надзвичайно складна.

Інфляція у країнах Європи становить до 13%, в Україні 35%. Процес ревальвації гривні, який розпочався у травні і відсутність прогнозованої макроекономічної політики в Україні, дали свої наслідки. Люди, які накопичували капітал у доларах для придбання квартир, були у розпачі - за короткий термін часу вартість квадратного метра автоматично збільшилась. В зв'язку з інфляцією банки збільшили  кредитні ставки для забудовників та практично призупинили іпотечні програми кредитування для фізичних осіб, які становлять 35% від загального обсягу покупців нового житла. Як правило 15% покупців-це перекупники, які теж практично вийшли з гри, оскільки не бачать сенсу надалі працювати у сегменті нерухомості і теж, до речі, мають проблеми з отриманням кредитів. Отже, у підсумку до 50% покупців з ринку було "вимито" різними обставинами. А це означає, що будівельники готові "заморозити" до 50% від загального обсягу будівництва. Оскільки попит на ринку нерухомості все ще продовжує домінувати над пропозицією, це означає, що почне реагувати ринок вторинної нерухомості і ціни одразу поповзуть в гору як на первинному так і на вторинному ринках. Але є ще один момент про який говорять мало. Це очікування потенційних покупців на здешевлення житла. Головний аргумент - зниження вартості житла у США. Не особливо вдаючись до подробиць хочеться зазначити - у США сума неповернених кредитів сягнула значної цифри, а оскільки у вигляді застави виступало житло, банки були змушені виставити квартири та будинки на продаж, що призвело до перенасиченості ринку пропозицією і сприяло зниженню цін. Сценарій, якій в Україні неможливий за різних причин, принаймні на даному етапі. Чому ж у Вінниці неможливий сценарій здешевлення квадратного метра? Вінниця - на 21 місці за вартістю кв м серед регіонів в Україні. Ціна сьогодні коливається від 5000 до 5400 гр В середньому процес будівництва одного об'єкта триває 3 роки, тобто житло, яке продається зараз було збудовано 2006, 2007 і частково 2008 року. У будинках, які будують сьогодні, собівартість квадратного метра вже становить 5700 гривень. Додайте до цього рівень рентабельності та ще багато інших факторів і вийдемо на ціну продажу кв м на рівні щонайменше 6000 гр. Такою і буде вартість кв м з нового року.

Полеміка навколо здешевлення житла - передвиборчий піар, до того ж подвійний, бо як кажуть "на кону" Президентські і парламентські вибори. Теми з двомовністю, народженням дитини, виплатою заощаджень вже експлуатували, тому на часі дуже доречною є тема житла, адже щонайменше третина населення конче його потребує. Тобто на озброєння взяли найважливіший соціальний проект і давай його з різних сторін обговорювати. При цьому реальних кроків не робиться.

Ви знаєте, я реаліст і все життя працюю на будівництві. Будь який крок має бути підкріплений фінансово. Ми скасовуємо певні відрахування, але хто ж тоді повинен їх компенсувати? Держава? Але в проекті бюджету-2009 про це - ні слова. Тоді можливо місцеві бюджети? Не чув про такі плани. Особливо, якщо врахувати, що місцеві бюджети у нас ходять у злиднях і виконують роль пасинка при центральному бюджеті. Ви зрозумійте правильно-Закони і Постанови про здешевлення житла правильні. В принципі, якщо будівельники не будуть будувати мережі і таким чином здешевлять вартість метра квадратного на 5%, у мене виникає логічне запитання, а хто ж тоді буде їх будувати? Давайте подивимось глибше - ми здамо будинок, а нам скажуть - вибачте, у нас на ваш будинок не вистачає коштів аби прокласти мережі. Що тоді-здавати будинок без мереж чи йти на поклон до чиновника, як розумієте не безкорисно, і просити його провести мережі до того будинку, який ми побудували? Цього механізму ніде не описано, втім як і джерел фінансування прокладання мереж. Додамо з січня нову ціну на газ. В проекті бюджету-2009 її закладено на рівні 255 доларів за тисячу кубів. Цього року ціна була 180 доларів. Але я переконаний - ціна буде вища за 255 доларів. Якщо ціна на газ зросте у 2 рази, то на 25% подорожчає вся промисловість. Ось нам знімуть навантаження у вигляді 5% на будівництво мереж, а подорожчання внаслідок нової ціни на газ відбудеться на 25%. Тобто 20% "чистого" подорожчання.

А якби у галузі будівництва скасували податок на додану вартість?

А ми пропонували. Тоді вартість житла зменшилась би на 8%. І правила гри були б прозорими. Але на це не погодились. Є ще один момент - українські будівельні норми. Вони найбільш правильні у Європі і найбільше здорожують будівництво. Наприклад будуємо будинок у Вінниці і Кельні. Вартість - однакова. Але завдяки буд нормам будинок у Вінниці буде на 30% дорожчий за свого собрата у Німеччині. У нас передбачено все на випадок війни, землетрусу, щоправда якість матеріалів залишає бажати кращого. Будівельні норми негайно потрібно переглядати, будувати систему взаємовідносин будівельників та влади на якісно новому, професійному рівні. Реанімувати фінансово-кредитну систему. Оптимізувати кредитну політику банків. Адже у Європі забудовники можуть взяти кредит під 5%, а фізичні особи - під 3-4%, а не до 20% як у нас. Ось де чинники над якими потрібно системно і термі ново працювати. А людям, які хочуть придбати житло, хотілося б порадити - не відкладайте покупку, інакше завтра за ту ж квартиру ви заплатите дорожче.